今天，我们从人口这个角度，来聊聊未来5-10年内，房地产、股市等方向的个人投资、资产配置一些机会。

房产、股市，咱们要对未来做预测，是非常难的。因为相关变量，太多了，并且很多信息，我们比较难接触到。好在，其中最底层、根本性的变量，只有一个，就是人口。

并且，人口这个变量，是公开的，也非常合适用来做预判，比如，咱们根据1990年新生儿的数量，就可以推测出2010年时，中国30岁的人群数量，2050年时，60岁的人群数量。

而人一生的消费需求，其实是有规律可循的。20岁之前需要受教育，30岁需要买婚房，60岁需要医疗、保健、养老，等等。

将这个规律，与人口曲线结合起来，就能解释、预测很多事情。

比如，中国的房价，为什么会涨得这么快，通过分析新中国的人口曲线，就能比较直观的找到答案。

▲数据来源：中国2010人口普查报告【图1
中国在1963-1970年间，迎来了一波生育高峰期，也就是常说的“婴儿潮”，他们成年后，在1985-1989年间，结婚生子，又会产生一波生育高峰，也就是“回生潮”。

中国的房地产市场波动，主要就是由这两波人的需求决定的。

我们知道，城市居民，一生中大概有两次买入房产的机会。一次是在31岁左右，买入婚房，大多是买个小房子，也就是媒体常讲的刚需房。一次是在42岁左右，有改善性需求，买个大一点的房子。

所以我们看到，2005年-2012年，中国房地产市场，就迎来了一个大牛市，即使有08年的金融危机，也没有被打断，主要就是因为1963-1970年间出生的人，“婴儿潮”这代人，来到了42岁这个年龄段，换房需求，非常旺盛。

然后呢，2016年-2021年间，房地产又迎来了一个小牛市，因为1985-1989年间出生的人，来到了31岁这个年龄段，有了婚房需求。这几年有买卖房产的读者朋友，应该能够发现，这轮行情中，那种刚需房相对更抢手，因为需求的主力人群，是31岁的“回生潮”一代。

这两波牛市，是全国多数范围内的，普遍性的牛市，其底层的驱动力，就是人口。当然，一些人口流入、收入水平高的城市，会涨得比较多，人口流出的城市，房价涨得慢，有的还下跌了。

解释完过去，我们再来预测一下未来。

中国的房地产市场，还会有牛市吗？如果有的话，会在什么时候出现？

我们还是从人口因素来分析，“回生潮”这代人，1985-1989年间出生，还会有一次换房的需求，对吧？换房的时间点，就是他们42岁时，也就是2027年-2030年这个时间段。

因为是改善性需求，所以届时，改善性住房，大户型会比较抢手。

同时，在2027-2030年间，“婴儿潮”一代，1963-1970年间出生的人，年龄去到了65岁左右，有了养老需求，多数中国家庭的父母，会选择和小孩住一起，他们会卖掉小户型，买入大户型——两代人的需求，会产生叠加，适宜养老的改善性大户型，会很受欢迎。

这，将是中国房地产市场的，最后一波牛市。以后的话，只有少数城市，会有一些结构性的机会了。

▲数据来源：世界银行【图2】
原因嘛，很好理解，一方面，新增出生人口，开始断崖式地下跌，与此同时，婴儿潮一代，会逐渐老去，腾出越来越多的房子。

房价岂能不跌？

并且，这个时候，整个房地产市场，存量房巨大，政府开征房产税的收入，会远大于卖地的收入，那房产税出台的时机，也就真正的成熟了——中国的城镇化基本完成，意味着没法继续卖地，那土地财政的缺口，就会由房产税来补上。

大概率地，中国房地产市场，在2030年后，会开始进入下行通道。

除了房价，不少股票的价格，也和人口这个变量，密切相关。

怎么来分析呢？

还是沿用上面的逻辑，思考：1963年-1970年，“婴儿潮”这代人，在不同的年龄阶段，会有什么样的需求？

首先来看消费。

我们知道，年轻人他有欲望，但他没钱，老年人呢，即便有钱，他也没有欲望，所以消费也少。

真正消费的主力，其实是中年人，在他们46、47岁左右，会来到他的消费高峰。

所以，大家看到，2013年开始，1963-1970年间出生的婴儿潮一代，进入消费高峰期后，消费类的股票，就开始走牛，即使是2015年出现股灾，这些消费类的股票，都跌的很少，因为有强基本面的支撑，大资金非常看好接下来的前景。

▲某内需类消费股【图3】

▲某外需类消费股【图4】
然后，来看医疗。

1963-1970年出生的婴儿潮一代，在他们60岁左右时，就会进入医药支出的高峰。那么，2023年左右，很多医疗股、保健品类股，就会开始走牛，那些行业龙头，会涨很猛，大家可以类比一下消费股之前的走势。

还有，当他们65岁时，对养老、度假房的需求，又会很大。那这个时候，也就是2028年开始，相关行业的龙头，大概率又会涨起来。

当然，“婴儿潮”一代的需求，还有很多，这里面有商机，也有投资机会。如果大家看到了商机，但门槛太高，不方便进入，那就买入相关股票，也能享受到红利。

最后，我们还可以发散一下思维，中国周边，一带一路沿线，发展阶段落后于中国的国家，他们的人口曲线，是怎样的，这其中，有着怎样的房产、股市的投资机会？