昨天听说滩子口地王项目售楼部开了，小树喜滋滋地赶往九龙半岛想一睹盛况；这两天重庆楼市逐渐回暖，这个地王的表现也格外引人关注。

突然，有人往粉丝群里甩了一篇文章，大家一下全炸锅了，神马情况？

我一看，原来是号称中国地产新媒体标杆的米宅，公开发文看空重庆楼市，号召投资客赶紧抛售重庆房产！

截图自知名地产公众号米宅；

卖房炒股亏大钱，被老婆揍得鼻青脸肿住医院的钢铁侠，也趁机打电话嘲笑我：

“小树你完蛋了，米宅开始唱空重庆楼市了，重庆的外地投资客都要跑路了，你的房子要被腰斩了，你要跳楼了，哈哈哈……”

最可恶的是，他还发了一堆所谓跳楼价的二手房来吓我，差点没把我心脏病搞出来。

不过很遗憾，这一次他们都错了，连数据的来源都出错了。

01.重庆楼市危急？

听完电话，我一查冰山指数，确实重庆的二手房价还在嗖嗖地下滑，又被吓出一身冷汗。

截图自冰山指数，自2018年7月起重庆二手房价开启漫漫熊途；

最近一段时间，唱空重庆楼市的媒体真是特别多啊。

2018年9月只有漫威系大V一个人唱空楼市，那时候他可是被骂惨了，听说后台几百条留言排队骂他的，他都不敢放出来，真是个怂货。

截图自重庆楼市第一大号；

到了现在，他被老板修理之后终于老实了，天天唱稳楼市，还和打渔的大V两个双剑合并天天西门吹雪，天天去吹捧他的大本营九龙坡和高新区去了。当然了，去年楼梯大V也送了我一个空军司令的名号，还给我寄了一包茶叶。

而今年初，喜欢打猎的某大V唱多成都、唱空重庆，结果两杯苦茶一喝也消停了，跟漫威系一个下场；

而突然之间，中国最大的楼市媒体号米宅开始唱空重庆，对重庆外地投资客的影响还是非常大的，它会收到茶叶吗？

2018年8月，拥有百万粉丝的米宅被封号而轰动一时，但很快卷土重来；

楼市新媒体这个行业谁是第一大V，毫无疑问就是米宅，连公司都已经上市了，所以米宅是楼市新媒体无可争议的标杆；

它的看空意见，无疑给重庆楼市投下了一颗深水炸弹。

02.米宅曾经看好重庆

别小看了这些外地投资客，2017-2018重庆楼市的大行情，就是米宅和水库这些全国大V唱多重庆楼市，引流了很多外地人到重庆买房而引爆的。

早在2016年底，米宅就开始发文，号召粉丝抄底重庆楼市，2017-2018年重庆楼市的一波涨幅也让米宅的名声大振。

截图自公众号米宅；

很多外地投资客看了米宅的文章，在2017年-2018年大举进入重庆楼市买房，米宅和水库这两个中国楼市最有影响力的大V号，对于重庆这两年房价的上涨功不可没。

重庆二手房价的顶峰出现在2018年7月，数据来自冰山指数；

在2018年4月重庆房价已经涨到了一个高位的时候，米宅还在唱多重庆，鼓励大家去重庆买房；

截图自公众号米宅；

后来，米宅还和重庆某楼市大V联合唱多重庆房价，大V随后趁势团购北区某知名楼盘。

网传其中一次轰轰烈烈的团购，惨遭宇宙房企售楼部洗客白忙活；

到了2020年3月，米宅在这个时候突然宣布唱空重庆，这是米宅的炒房客已经出货了准备撤离重庆了吗？

房价的根本是什么，是地价，我们来看看重庆地价和成都地价比较。

03.成都土拍火爆引争议

最近成都的土拍火爆，让很多重庆人都羡慕不已；

3月24日，成都出让两宗位于天府新区万安片区的地块，最低起拍楼面价6530元/平方米，起拍总价10.7亿元。这个地块距离成都市核心区非常遥远，相当于重庆的龙兴，水土了。

万安地块离成都天府广场21公里，离城南金融城亦超过13公里；

经过多轮竞价，蓝光和佳兆业分别以10658元/平方米、9755.8元/平方米楼面价成交，溢价率均超过49.5%，还要无偿移交23%比例的统筹住房，真实楼面价还要高出很多；

关键是这块地在天府新区非常偏的地方，土地价格居然和我们重庆主城区核心地块差不多；

而更早之前3月19日新都区的一块土地，被大发以11800元/平的楼面价拿下，溢价率高达125%；年初合信更以18400元/平拿下青羊区地块，相比平静如水的重庆土拍，成都的土地市场完全是热火朝天。

要知道土地价格大涨，后面必然是房价的上涨，前几年重庆和成都的房价几乎相差无几，但是最近这一波牛市，重庆的房价涨幅明显落后于成都。

但就此看空重庆楼市并不可取。的确，重庆经济最近两年表现不算很好，正处在一个转型窗口期，但在经过几年的转型阵痛后必然会东山再起，对于投资者而言：

逢低介入，逢高转出才是王道。

04.驳斥米宅的观点

米宅唱空重庆楼市的关键证据就是说我们的土地市场，米宅在唱空重庆的文章里面写到：

“单2019年上半年，重庆流拍了97宗地，总面积高达406万平方米“

”2018年-2019年两年时间，重庆的土地流拍数量在二线城市中，一直高居第一位；兰州次之，兰州的土地流拍也相当严重。“

不过很遗憾，米宅的对比方法其实是错的，米宅这个数据估计也是网上抄的，来源应该就是这个”金融界“，恰好这个金融界也只统计了重庆半年的土拍情况，数据高度一致；

这个数据居然是拿重庆包含所有的区县数据去和别人的一个城市比，当然看起来很惨；如果以省为单位来进行对比，重庆的土拍表现实际上比绝大部分省好很多；

我们看一组2019年重庆土拍详细数据：截止到2019年12月31日，重庆市供地1313宗（供地总面积6355.94万㎡），其中成交1168宗（成交总面积5725.09万㎡），成交率88.96%，全年土地交易额1565.32亿元。

图片来源赛信不动产资讯；

重庆所谓的流拍，主要是区县永川合川这些地方，实际上重庆主城九区流拍的土地非常少，我们来看一下：

渝北供地73块，成交67块

沙坪坝区供地43块，成交43块

北碚供地38块，成交36块

巴南工地35块，成交32块

九龙坡供地22块，成交22块

江北供地13块，成交11块

大渡口供地11块，成交10块

南岸供地10块，成交8块

算下来主城总计供应245块地，成交229块；

而且，这里面有几块没有成交的土地，是因为规划发生改变，而不是真的流拍；实际上2019年整个重庆主城9区基本没有土地流拍，土地实际成交量高达98%。重庆土地市场还是比较健康的，根本谈不上所谓的凉凉了。

基础不牢，地动山摇。

很遗憾，米宅唱空重庆的基础就是错的。

05.重庆房价为什么比成都低

为什么很多人认为重庆房价比成都低，其实是有原因的：

1.重庆特殊的地理结构导致的，成都市标准的环线结构，一环二环三环，重庆是没有中心的星状结构，成都的房价可以是一环最贵，向外一次递减，重庆了？每个区都有自己的商圈配套中心，没有一个地方房价能稀缺到贵得离谱

2. 从人口来看，整个四川的人口有8000多万，成都采用单中心吸血式发展，吸引全川人民来成都买房；而重庆算上所有区县人口只有3100万，潜在购房者基数相差悬殊。

3. 重庆是一座产业城市，主要依靠实体经济支撑，需要大量的工人等劳动力，为了引进相关产业势必需要降低土地、房价等要素成本；为此还修建了大量的公租房，进一步挤兑了购房需求。

4. 在很长一段时间，重庆奉行天量供地；供大于求的背景下，好不容易涨上去的房价，很快就被开发商的各种”工抵房“、”员工房“打回原型；

当然重庆的房价一直稳定，就让许多外地炒房客郁闷不已了，这些外地炒房客不是来重庆居住的，只是为了把房价炒高，割一波韭菜而已。房价贵了，最后的接盘侠还是本地土著居民。

链家上的14万套挂牌二手房，有多少是外地炒房客，一直是个谜；

所以，重庆的房价是健康的，只是对炒房客不友好而已；从本世纪初温州炒房客折戟海客瀛洲，到金朝阳栽倒寰宇天下，再到这次外地炒房客被深套，无不验证了这一点。

就算是要抛，米宅也喊晚了点，小树在2019年5月土拍高潮期间即已给粉丝们发布了出手信号。