今年的楼市，透着一股苦涩的滋味。
以前房地产尝惯了甜头，上半年正是大好光景，又是小阳春，又是返乡置业潮，每次都是赚得盆满钵满。
没成想，一场突如其来的风波，让成交量直坠冰点，售楼部关停、零成交、开发商债务缠身，全国破产房企家数已经提升到了日均两家。
根据中泰宏观的报告，100个监测城市中，2月房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多，如此大的增幅，还是从2014年以来首次出现的。
这样的情况下，很多城市开始有点“按捺不住”了，数据显示，从2月至今，全国已有60余城发布涉房政策，其中多以宽松为主，比如上海、江苏、西安、杭州等地调整土地价款缴付方式和期限，山东住建厅宣布符合条件的房地产项目适度降低预售条件，广东江门鼓励外地人才在限购区域买首套房等。
这些政策，大部分都属于松绑房企供给端，比如缓交土地金和买房补贴等，很大程度上是为了缓解开发商的资金压力，在房住不炒的基调下，限购、限贷等措施依然严格，显然对房价的推动力很弱。
除此之外，最近2天内，高层连发3条消息，所谓管中窥豹，我们可以从中看出2020年楼市发展的轨迹。
1，3月13日，央行宣布定向降准。
3月13日，据央行官网，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。
事实上，这个消息并不令人意外。
据新华社报道，3月10日的高层会议上提出：抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度，促进商业银行加大对小微企业、个体工商户贷款支持，帮助复工复产，推动降低融资成本。
注意其中一句话：加大股份制银行的降准力度。降准，也就是我们平时所说的降低存款准备金率。
所谓存款准备金，是各大银行存在央行的一笔钱，这笔钱用来保证银行存贷款业务稳健运行，及时兑现储户存款，可以视为一种风险预防措施。
因此，存款准备金率越高，各个银行往央行存的钱就越多，反之，存款准备金率越低，就意味着银行用于放贷的资金越充裕。
从这个角度来看，央行出手降准，对稳定房地产市场资金面有一定作用，至少对于房企来说，未来一段时间贷款可能容易一些。
2，3月12日，土地管理制度出现变化，赋予省级更大用地自主权。
3月12日，高层发布关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市批准。
根据《决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。
这个政策，对楼市有什么影响？
笔者认为，土地管理的变化，更多的还是影响各个城市的基建层面，比如轨道交通、高速公路、城区扩张基础设施等，对吸引外来人口有较大作用，但对房地产市场影响并不算太大。
原因在于：以前地方上的基建工程，假如路过一点点基本农田，必须层层上报才可以动工，建设项目的工期因此拖后，现在少了一道程序，各个省市有了更大自主权，基建扩张的速度肯定会加快。
因此，对人口常年流入的一二线城市来说，这个政策相当于给人口流动“加了一把劲”，吸引力会大大增强。
3，央行、证监会：提高债市服务实体经济质效。
据《证券日报》3月13日报道，央行有关负责人在回答记者提问时表示：以服务实体经济为出发点和落脚点，优化债券发行，加大对民营企业融资支持力度。
注意这个表态：以服务实体经济为出发点和落脚点。
众所周知，房地产行业的融资，除了银行贷款以外，最大的依靠就是发债、信托等形式，Wind数据显示，2020年1-2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。
如此大密度的融资动作，恰逢央行提醒发债要“服务实体经济”，可以说是“意味深长”，换言之，房企的融资不会像以前那么一帆风顺了。
如此密集的高层表态，意味着什么？
这3条消息中，定向降准可能会使上半年房地产行业资金面有一定程度的宽松（尽管幅度很有限），土地管理权限的下放，又会使一二线与三四线城市加速“分化”，使城市格局呈现“强者恒强”的局面，而债市定位向实体经济倾斜，则在中长期的层面对房地产市场资金面形成一定压力。
因此，笔者认为，降准与土地管理权限的消息，会在短期内加快房地产复工的节奏，同时，房企发债将会面临束缚，将压制房价的长期走势。
住建部副部长倪虹近日表示：我们国家从事建筑业生产的职工大概有5000万，从目前的统计看，到3月8日，全国房屋建筑有19.25万个项目，现在复工的达到了11.19万个，占58.15%。
也就是说，受短期资金面缓和的提振，19万个楼盘项目可能会在未来一段时间“复活”，加快施工进度。
那么，房地产何时才会“复活”？具体要等多长时间呢？
经济学家，招商证券固收团队尹睿哲3月12日发文指出，以人口最大流入地广东为例，3月9日广东人口流入占全国的17.5%，远高于第二名江苏（7.7%）及第三名浙江（6.8%）；也就是说，当天的全国流动人口中，有多达17.5%目的地在广东。
照这样的人口流入速度，则3月25日左右，节前流出人口将全部返城。在时点上，比去年推迟了35天。
若再加上14天观察期，推迟了近50天，以此类推到全国，届时（4月上旬）各地用工需求得到进一步满足，要做的就是奋力追回这50天“失去”的时间。
也就是说，再等1个月，返程人口将全部回城，房地产彼时将会“复活”。
而再等50天，施工节奏就会完全恢复正常，这两个时间节点，就是19万个停工楼盘恢复正常的时间，届时降准释放的资金会短期起到作用，4-5月份也将会成为2020年楼市驶入正轨的时刻。
