文：二三

在很多人的认识中，城市化就等于高楼大厦，真的是这样吗？并不见得，如果你有走访欧美的经历，你会发现一个奇怪的现象，那里除了极个别的超级大城市之外，其他的城市都是低矮的小洋房，与我国农村的自建“小洋楼”没多大差别。

是逆城市化在作怪吗？并不是，因为这些国家人少地多，就算是城市化也没太大的必要向天索要发展空间，三层高的小洋房一栋挨着一栋足够居住和使用。而在我国，如果城市采用低矮的洋房布局模式，就可能出现拥堵不堪、人挤人的现象，这正是我国人多地少的矛盾导致的，所以向天索要生存空间成为了最好的城市化发展模式。

在这种发展方式下，楼房越建越高，在10年前还很流行别墅小区、小洋房小区，现在基本上别墅已经消失殆尽，小洋房也寥寥无几。之所以会出现这种情况，这与我国近些年来城市化逐渐扩围和土地需求紧张有关，别墅占用的土地面积大，虽然居住起来很舒服，但是产出的效益较低，而同样土地面积的一栋30层住宅可以容纳上百人居住。今年开始，尽量别把钱砸在这3类房子上，新“禁令”下买卖都难。

第一类：别墅及洋房区

“房住不炒，一城一策”现在是实施的重点。各大城市根据自身特点和发展实际，出台了调控政策，不仅包括限购、限贷和利率政策，还包括房地产市场的调控政策和制度要求。2019年1月至9月，中国大小城市共有415项监管政策，创历史新高。经过计算，2019年几乎每天都会出台两项监管政策。

随着房子越减越多，城市的原有土地越来越不够用，别墅往往依山傍水建造，优雅的环境和很低的容积率，让它成为房地产的宠儿。擅自建造别墅或将多层住宅和洋房改造成别墅，容易导致铺张浪费，土地利用率不高，所以“禁墅令”出现了。

前不久，住房和城乡建设部发布通知，从2003年开始清理全国主要城市的别墅项目，通报违法别墅情况，要求各省市暂停审批别墅项目。无巧不成书的是，东莞市自然资源局发布了《关于加强住宅项目规划管理的指导意见》，明确规定要严格控制将低层、多层住宅乔装成别墅的情况，严格限制私家园林。

除上述别墅禁令信息外，2019年，合肥、福建、黑龙江等城市继续对别墅项目的申请和审批进行诸多限制。可以说，限制别墅进入房地产的浪潮正在悄然兴起。为什么要暂时限制别墅项目？这与本文开头提到的土地供求关系有关。近年来，大城市扩张频繁，因为原有的城市用地不足。在有限的土地上建造别墅似乎是浪费钱。

第二类：商品房也引入了新的规则，很难买卖

在房地产建设中，根据房屋的最终用途，可以大致分为几种类型，如普通住宅、商品房、办公楼等，但为什么会出现商品房呢？这是开发商玩的把戏。在很多时候，开发商不得不建造商品房和办公楼，但现在这两种房子显然不容易出售，所以开发商偷的概念，他们分为商品房和住宅出售。

过去，买家可以在商业和商务场所以及日常生活中使用，这使得销售更加容易。近年来，国家一直呼吁停止小生产区房屋，调查和惩罚的情况下，小产权房出售给城市人，并有许多这样的"禁令"不断，例如国家在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中非常明确地说道，城镇居民不可以到乡村购置宅基地或“小产权房”。

近年来，国家也在努力抑制房价的过快上涨，对于个人购买商住房或者企业购买商住房也做了明确的限制，不再是无限制的销售。许多业内人士称之为“不能再买商品房”。

但是，购买商住房需要满足几个条件，并且在北京没有房屋和商品房等产权登记；已缴纳5年社会保险或5年个人所得税；此外，银行还暂停发放个人购房贷款。而商住房一般是不能落户的，而且这种住房不属于学区的住房，以后孩子的上学将是一个大问题，所以商住房因上述自身的条件限制很难买卖。

第三类：学区房

到目前为止，房地产行业普遍认为，学区房地产仍然是一个非常增值的房地产类型。不管房地产市场的整体环境如何，学区住房市场正在稳步上升。似乎学区住房不受市场经济规律的影响。这种奇怪现象的原因是人们越来越重视教育。

正如马云所说，教育是最大的投资，尤其是在幼儿园和其他教育领域。由于学区住房一直是买家竞相购买的地方，供应短缺和房价上涨是不可避免的。许多人要么咬牙切齿地直接购买一套现成的学区住房，要么精心挑选一套未来学区房的潜在存量房地产投资。

学区房的增值潜力在未来会否保持不变？

情况可能并非如此。随着国家租赁和购买权的引入，这种情况可能会改变。2019年，国家提出了城镇化的重要任务之一：到2019年底，所有义务教育学校都要达到基本办学条件的要求，公立学校普遍对随迁儿童开放。

简单来说，在未来，学校也将对临时住在这里的学龄学生开放，他们可以租房上学。这就给学区房和买房才能上学带来了新的变革，特别是在租购同权的试点和推行下，不少城市出台了租房入学的政策，这项福利政策将会惠及更多的城市租房人群。

以前想上学的时候，必须买房子安定下来。然而，随着房地产改革的深入，特别是租房和买房享有同等权利的建议，无论是买房还是租房，我们都可以享受同等的城市资源待遇。在租房上学逐步实现的同时，安定的租金、享受城市医疗保障的租金等也在路上。