日前，第一太平戴维斯发布2020年中国房地产市场展望《审时·读市》，从宏观经济、房地产市场探讨，深入生活、人口、城市规划等主题剖析2020房地产市场趋势。

高增长可持续性面临考验

第一太平戴维斯认为，修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中国的房地产业及经济规模达至史无前例的高度，但其高增长的可持续性正面临考验。在国内经济发展日趋成熟的同时，人口结构、外部经济环境也在发生重大变化，各行各业均在寻求转型调整之时，房地产业由粗放增长向精细运营的升级已成必然。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下，诸多投资者对深圳投资市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升，大宗买卖亦料将持续增加，买家背景多元化将更为明显。随着新增供应的入市和项目改造的完成，广州写字楼市场的业主背景将更为多元化，其中不乏经验丰富的开发商和机构性投资者。此外，新写字楼项目产权的完整性较过往亦有所提高，令市场可整售标的数量增加，为更多机构性投资者进入市场和发展更规范的市场机制赋予更多可能性。

健康发展理念、人口结构变化及城市规划调整深刻影响市场长期走势。过去五年中，经济及社会发展的重心发生了明显转变。在经济转型、服务业结构升级、质优于量、消费升级、转变经济发展方式等关键词之下，健康发展理念已深入人心。对房地产行业而言，无论零售、住宅、办公等具体形态，或是区域控规，都应积极融合这一理念，顺应未来趋势。

人口红利为过去40多年来中国经济增长提供了有力支撑，然而老龄化出现和结构化差异正带来新的课题。地方政府除将应对养老问题，也需创造更多条件，吸引年轻人口流入。,2020年是中国十三五规划的最后一年。同时，全国住房信息联网、国土空间规划体系等高规格系统建设预计将在2020年建成或基本建成，推动土地规划和房地产发展进入可持续性更高、系统性更强的新时代。随着经济转型和新型城镇化推进，不同城市正呈现不同的发展路径。成熟、成长和收缩型城市都需适时调整规划，重新思考设计、优化用途。

办公市场仍供过于求

办公市场供过于求仍在持续，政府鼓励实体经济发展举措形成潜在利好。持续的金融领域去杠杆及贸易争端对商务活动的影响逐步显现，进而对办公市场租赁需求产生连锁反应。出于对经济前景不确定性及自身盈利能力的担忧，一些企业暂停或收紧投资计划，着力削减成本、节省开支。倾向扩张的企业类型有限，更多租赁行为集中于续约或迁至低成本区位。2019年，全国16个重点城市写字楼供应总量达672万平方米，较去年全年增长22%。续租类交易占比提升，市场去化速度放缓导致平均空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。一线城市中仅有广州空置率低于5%，二线城市中仅有重庆、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供应较为有限，但仍不足以扭转市场以价换量走势。

2019年，16座城市甲级写字楼平均租金下跌2.6%。由于整体租赁需求尚未显著回暖，供过于求局面仍将延续，2020年的办公市场依然面临挑战。预计全国16座重点城市还将迎来近1,128万平方米的写字楼供应，业主方需积极调整运营思路和租赁策略以应对挑战。除租赁条件优惠，对物业进行更具针对性的定位、提升配套和服务，都有助于提升项目吸引力。其中，预计2020年深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123.4万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付，尽管需求有所增长，但市场增量持续扩大或令现有市场压力加码，空置率料将延续小幅上升。然而供过于求状况可为租户方提供主动权，因此免租期和合同条款谈判空间将更具弹性，且业主仍将通过以价换量之推租策略以锁定市场需求。 广州写字楼市场预计将迎来近百万平方米新增供应，届时全市写字楼存量将扩容20%。随着项目的集中交付，写字楼市场将逐渐步入阶段性供过于求的市场周期，加之宏观经济的不确定性因素，租赁市场竞争料将加剧。尽管全市租赁需求有望增长，但受新增供应影响，全市空置率仍将结构性升高，同时租金增长承压。