由于无土地储备、无在建项目、开发资金紧张、存量投资性房产持续减少等原因，中房股份主营房地产主业一直处于停滞状态。该公司表示，若主业不能得到根本改善，公司持续经营能力将面临风险
《投资时报》研究员 余飞
时近年末，中房置业股份有限公司（下称中房股份，600890.SH）又开始“卖房”。
11月29日，中房股份公告称，全资子公司新疆中房将出售新疆兵团大厦裙楼部一层和三层产权，出售单价分别为2.94万元/平方米和1.47万元/平方米。此举将增加公司2019年营业收入1.27亿元，预计增加净利润5100万元左右。
这已经不是中房股份第一次在年底出售产权。2017年12月和2018年12月，中房股份分别通过出售房产实现营收7452.67万元和1162万元，增加利润总额约3700万元和600万元。
针对中房股份的这种操作，上交所在12月3日下发问询函，要求公司说明持续经营能力是否存在重大不确定性，“卖房”是否为了避免因营收低于1000万元或连续2年净利润为负。
对此中房股份回复称，由于无土地储备、无在建项目、开发资金紧张、存量投资性房产持续减少等原因，公司主营房地产主业一直处于停滞状态。此次处置存量投资性房地产目的是维护公司正常运转，同时优化公司财务状况。
该公司同时表示，若主业不能得到根本改善，公司持续经营能力将面临风险。
至于将以何种方式“谋求上市公司业务转型，以改善公司持续经营能力、盈利能力及抗风险能力”，问询回复函中并未有详细披露。
连续三年 年底突击卖房成常态
根据中房股份公告，此次出售的标的房产是新疆兵团大厦裙楼一层和三层，房产位于乌鲁木齐。当前这两层投资性房产为中房股份的全资子公司新疆中房所有，买方为上海强荣国际物流有限公司（下称强荣物流）。
其中新疆兵团大厦裙楼一层的出售面积为2490.99平方米，转让价格为7324万元；三层面积为4057.65平方米，转让价格为5965万元。此次出售金额共计1.33亿元，预计将增加2019年营业收入1.27亿元，增加净利润5100万元左右。
出售这两层房产对中房股份今年业绩起到至关重要的作用。三季报业绩显示，今年前三季度中房股份实现营业收入38.80元，同比减少17.17%；归属于母公司所有者的净利润为-2173.28万元，同比增长34.41%。
中房股份这种年底突击卖房的操作，与跟前两年的做法如出一辙。同样是在12月，同样是大规模出售投资性房产，中房股份的这种做法引起了监管机构的关注。
在问询函中，上交所要求中房股份说明公司近年来出售房产的主要目的，“是否为避免因营业收入低于1000万元或连续两年净利润为负，被实施退市风险警示。”该公司表示，此次处置存量投资性房地产目的是维护公司正常运转，同时优化公司财务状况。
事实上这种突击卖房，比较容易带来的问题就是定价是否公允。
根据公告，中房股份此次出售的标的资产中，新疆兵团大厦裙楼一层和三层的出售单价分别为2.94万元/平方米和1.47万元/平方米。问询函要求中房股份结合标的资产情况、周边可比房产价格，说明此次交易定价的公允性，是否存在为促成交易而低价处置资产的情形。同时，从交易对方的股权结构、控股股东、实际控制人等，进一步说明交易对方是否与公司存在关联方关系。
同时，作为此次交易对手的强荣物流，截至2019年10月31日的资产总额为2.67亿元，所有者权益2亿元。此次交易总金额1.3亿，占强荣物流资产总额的近一半。问询函要求中房股份结合强荣物流的主要资产和负债构成情况、最近一年及一期的财务情况，说明其是否具备支付能力以及是否存在违约风险。
中房股份近一年股价走势
数据来源：Wind
主业缺失 投资房产所剩不多
近年来，中房股份已经近乎处于无主营业务的状态。该公司在半年报表示，“由于无在建项目、可销售的存量投资性房产较少，没有土地储备，开发资金紧张等原因，该公司主营房地产业务面临困境。”公司所有收入来源是其全资子公司新疆中房所属的新疆兵团大厦部分物业的出租。
数据显示，中房股份可出租物业总面积10523.46平方米，但因公司对所属新疆兵团大厦物业进行升级改造，相关审批手续正在办理过程中，已到期的租户不再续租，报告期末实际出租面积273.44平方米。构成中房股份收入来源的新疆兵团大厦，这次也要被出手。
曾经，中房股份也有重组预期。
拟置入中房股份的忠旺集团为全球第二大、亚洲最大的工业铝挤压产品研发制造商。这起借壳从2015年开始筹划一直持续四年时间。但在今年的8月26日，中房股份突然宣布重组终止。
对于重组失败的影响，中房股份表示，公司目前各项业务经营情况正常，终止本次重大资产重组不会对公司经营业绩和财务状况产生重大不利影响。
今年6月份时，有投资者在上证E互动平台上提问，“公司除了重组之外，还有其他办法拯救主业吗？”中房股份回复到“目前除了重组，尚未获知股东方有其他方案。请注意投资风险吧！”
截至2019年三季报，中房股份投资性房地产账面价值为6290.47万元，此次出售的投资性房地产账面净值为3496.53万元。
上交所在问询函中提出，本次拟出售的资产为公司的投资性房地产。近年来，公司营业收入主要来源为投资性房地产的出租和销售，要求结合近三年经营状况、营业收入和业绩等情况，请中房股份说明公司持续经营能力是否存在重大不确定性，并充分提示风险。
