社会主义示范先行区的文件，意义已经远远超出深圳，超出香港，超出大湾区，应该是中国改革开放到了40年的关口，一次重大战略推进的步骤。

但是在这个格局之下，中国面临的国内外巨大的经济政治压力，我们怎么来调整航向，进一步的加大开放和发展？今年2月份出台的粤港大湾区规划纲要，其实就是在给中国未来的开放，调转船头来寻找新的方向。

宋丁：如何正确看待深圳“示范区”这个新身份？
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没有直辖和扩容，先行示范做起来很困难

深圳要建设社会主义先行示范区，但深圳仅仅2000平方公里的管辖面积，是广州是1/4，北京的1/8，上海的1/3，人口密度是上海的1倍，广州的3倍，北京的4.5倍。深圳的发展空间太小，难以展开手脚非常容易理解。

也许，对深圳来讲，直辖和扩容的重要性一点也不比这次的先行示范区差，因为深圳经济动能非常强大，经济总量也已达到24000多亿的水平，经济增长速度仍然不低，但土地开发强度已经超过50%，远远超过国际警戒线。深圳渴求扩容已经多年，就是想争取到一点更多的发展空间，好不容易因特殊原因搞到一个深汕特别合作区独立管理权，立马锁定为深圳第11区，实在是迫不得已。还有直辖，喊了多年，为什么喊？无非是想更加直接体现对国家的责任，让改革开放的试验更具有独立决策权，就这么简单。

一个扩容，一个直辖，这个在中央层面看似十分简单的事，搞到现在仍然杳无音信，连先行示范区都出来了，给予深圳那么多的重任，我就想，那么多的好项目、好东西，往哪里放啊？有人说，从旧改里面找地皮啊。说的好轻松！一个木头龙，旧改了10多年，还僵在那里。放开来说，即便政策调整，旧改腾挪土地速度加快，巨量的补偿导致开发成本大幅上升，这样的旧改空间能承载多少先行示范区要求的重大项目？就不怕房价一路飙升吗？如果深圳由于土地限制，不能有效、顺利接纳相关重大项目，那先行示范区怎么落实？

深圳高层是有说法：只要是符合深圳产业政策的好项目，深圳一定能满足土地供应。但那是在先行示范区意见出台前说的，意见出台后就完全不一样了，在如此繁重的战略任务面前，我还是担心，深圳这点空间实在是承受不起，目前深圳全市建筑空间平均容积率已经提高到全国最高水平，住宅普遍高度提升到40到50层，深圳还正在成为全球300米以上高层建筑最密集的城市，这意味着深圳的地面交通压力、综合公共服务配套压力更大。这就奇怪了，为什么不能让深圳拥有更多一点的空间呢？旁边惠州11000多平方公里，大约有6个深圳那么大，可就是平衡不出一块地来。为什么一个劲给深圳加多发展的压力，却一直不愿给它增加一点合理的空间？难道让深圳把综合性全国科学中心建到天上去？难道让深圳把海洋大学建到海里去？难道让深圳把人工智能实验室建到地下去？

我不太清楚中央是怎么考虑的，总之我认为，在没有扩容和直辖的背景下，深圳落实先行示范区的难度会很大，这个问题非常明白，无需讨论。

“深圳到目前为止，一共建了1060万套房子，其中，有房产证的商品住房185万套，有房产证的保障性住房45万套，加起来230万套，其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等，按照1300多万常住人口计算，拥有房产证住房的人口占比大约30%，这和北上广的情况正好相反。”

这组数据及这段话推出后，引起了不少网友的热议。我觉得大家关注这组数据很正常，因为，从某种意义上说，这组数据反映了深圳楼市供需关系的基本现实，也是分析深圳楼市最重要的基础数据。

当然，我在上面一段话中的数据是凭记忆写出来的，并不完全准确，更精准的数据来自深圳权威研究机构。下面就是目前真实的深圳住房总量及房源结构的基本数据：

过去39年深圳的发展，其实可以分为三个阶段

第一阶段，1978年到1992年，深圳是整个中国最重要的城市之一，因为它是最牛的经济特区。第二阶段，1992年到2018年，深圳某种程度上也是被限制。

第三个阶段，2019年随着先行示范区的出台，情况发生了很大的变化，所以今天的主题是“深圳再崛起”。

自从示范区出来以后，很多外地人来深圳买公寓，因为他们买不了住宅，现在非常多的外地人到惠州抢房子。

我个人觉得很多人对深圳先行示范区的重要意义认识不够，大家可能觉得是不错的利好，具体和我有什么关系，大家也搞不清楚。

我今天简单说下，非常重要的一点，深圳的政治地位又重新得到了确认。深圳1992年之前作为中国重要的经济特区，政治性是非常强的。

但1992年开始，深圳在国家层面政府上的象征作用在降低，只是一个经济性的城市。先行示范区非常重要的一点是释放给谁看？是释放给香港看、释放给台湾看、释放给全世界看？

最近市委书记在国家媒体上引起很大的反响。有句话，深圳作为先行示范区不只是单向成为冠军，而是全面的冠军。

这意味着将来深圳不仅要在GDP上远远超过香港，并且要在社会福利上、教育配套上、各种各样的基础设施上都超过香港。

完全依靠社会主义能够打造出一座比香港、新加坡、东京等城市更牛的城市出来，这是先行示范区最核心的一点。

这个打造出来，深圳作为样板以后，香港人、台湾年轻人对深圳、社会主义的优越性会有新的认识。这样来看，先行示范区不只是一个经济概念，政治上的意义是非常浓的。

另外，先行示范区出台以后，深圳一定是大湾区绝对的龙头。

很核心的一点，先行示范区的概念只有深圳这一个城市，并且先行示范区的定位是要2050年成为全球标杆城市，这个定位在中国大陆只有两个城市是有全球性的定位，一个是上海，一个是深圳。

现在深圳明确说了要对标纽约、东京、伦敦。未来很长时间里，中国最重要的城市包括上海、北京、深圳，爆发力最强的依然是深圳。

明年非常重要的话题，深圳会不会扩容，我认为深圳扩容的可能性是80%，为什么这么说？

当你要把深圳打造成对标东京、纽约的时候，会发现深圳的土地资源有点不够用了。现在深汕特别合作区也属于深圳，深圳到新的深圳区域，中间要越过惠州，开车要接近两个小时。

深圳以后一定会发生改变，先行示范区要规避香港面临的困境。当深圳城市稍微再扩大一点，对年轻人提供住宅、安居房、政策性住房的空间大很多，我个人认为深圳扩容的概率有80%以上。

另外，深圳的面积在整个中国仅相当于县城。比如说惠州，惠州的面积大概是深圳的7倍以上，相信政府对深圳作为先行示范区不会这么吝啬。

如果深圳能增加1000多，或者2000多平方公里的土地面积，对于深圳将来的后劲会足很多。这种情况下我们会发现深圳出现一个新的现象，整个深圳的核心区会变大。

我预估一下，八年后再来分析，深圳的核心区、深圳的中心区会包括哪些地方？

我个人认为福田、南山、前海、宝安可能一直延伸到大空港，都可能会被认为是深圳的中心区，到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区。

深圳这座城市很年轻，深圳的核心区和北京、上海相比都太小了，接下来会面临扩大的过程。