三年之前，当瑞银(UBS)审视世界上最昂贵的房地产市场时，它发现伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区。短短几年之后，情况发生了巨大变化，瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，世界上最大的城市中有六个都面临着巨大的投机性房地产泡沫。

近日，据瑞银集团2018年全球20大主要中心的房地产泡沫指数，香港是房地产泡沫风险最大的城市，慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦排名紧随其后。

房产泡沫指的是对其的估价发生错误，而这种错误是实质性和持续性的。但泡沫的存在很难证实，一般而言，证实它的日子也就是它破裂的时候。

按照”全球房产泡沫指数”的排名，排行榜上靠前的城市除香港外还包括慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹、伦敦。德国的美因河畔法兰克福排第10位，东京第14位，纽约第16位。排位越靠前，房产泡沫的概率就越大。

这份报告将全球20个大都市有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足，分成4个类型：其中有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦；算是（泡沫化）危险最高的。

其次是估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约，基本上正在朝泡沫的方向前进。

另外两个是估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰，以及估价不足的芝加哥。

专家指出，虽然证实泡沫的难度很高，但可以使用由历史数据生成的房地产价格走向模式，并根据它指明一些典型的泡沫特征。

“全球房产泡沫指数”报告的作者之一、瑞银集团全球财富管理部成员霍尔茨海（Matthias Holzhey）称，”泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产同大众收入和租金严重脱节。”

报告显示，大城市白领技术工薪阶层的平均年收入（税前），如果用来购买一处60平方米的公寓，目前在香港需要22年（2008年时需要12年），伦敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，东京11年，慕尼黑8年，法兰克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓，如果用累计租金购买这套住宅的话，在苏黎世需要36年，巴黎也是如此，新加坡、慕尼黑、香港35年，法兰克福30年。

在对亚洲城市进行长期观察的基础上，报告列举了新加坡和香港同房产泡沫作斗争的不同经验 。

亚洲金融危机刚刚过去的那些年里，香港和新加坡的房价呈现两位数增长。但到了2012年之后，新加坡的房价基本保持了稳定，2017年房价再上扬的时候，政府出台了旨在打击投机行为的税务法律。不过，该报告对国家干预持拒绝态度，认为一些微观的调控是健康的，但在一些外国资金扮演重要角色的市场上，国家的干预则具有很大的风险。

香港的情形则不是这样。自2012年以来，香港的房地产价格每年的增速为将近10%。鉴于投资者的需求几乎无法满足，加上投机商对价格炒作，即便政府出台调整房市的法律，也都无济于事。

除了纳入收入和租金作为基准比较外，瑞银金融专家霍尔茨海还表示，报告计算了房价增长同实体经济增长之间的偏差，贷款的活跃程度和建筑工业的活力也都是计算的对象。他还尤其比较了一个城市目前的房地产价格状况同长期以来的平均值。

他承认，以上手段不适用考察中国一、二线大城市的房价泡沫，因为观察中国城市的年限还不够，”我们至少需要25年至30年时间，才能得出有说服力的评估。”这也是本年度”全球房产泡沫指数”又一次不含中国内地城市的原因。