云南网讯 日前，昆明市规划局发布《昆明市规划局行政审批服务手册（2017版）》，昆明市将降低二环内中心城区开发强度，控制房地产建设总量。这也是在去年8月昆明市提出区域开发差别化对待后，城市规划建设再度明确降低二环内开发强度，这也意味着，未来昆明二环内将不再有新批项目开发。该政策将会对二环内房价、租房价格带来怎样的影响？记者展开了走访调查。

现有开发已收缩

新项目不足10个

去年8月，昆明市政府出台《关于房地产去库存的若干意见》时，曾首度提出“降低二环内中心城区开发强度”，根据当时该意见内容，此举也是为了控制二环内人口居住密度，提升主城区的商务、政务功能。事实上，近几年来，昆明房地产市场在主城范围内开发力度也有所收缩，现有的在建或在售项目，也仅有俊发·逸天峰、融城优郡二期、瑞鼎城、博泰城、同德悦中心等新项目，整体新开发项目不足10个。由于对外销售房源并不算太多，价格方面反而并没有拉开太大差距。以二环边瑞鼎城项目为例，其目前在售房源均价也显示为12000~13000元/ ，还低于三环附近的恒大云报华府最新销售价（该项目目前在售均价15000元/ 左右）。

根据昆明锐理机构发布的7月份住宅价格地图数据，二环次中心区域（除一环内）住宅产品均价仅为11151元/ ，也远低于目前城市开发主要区域的官南板块和滇池板块（均价分别为13769元/ 和15798元/ ）。“相较于其他区域，二环内交易主力还是在存量房源。”一家房产经纪机构的工作人员介绍，由于开发时间原因，二环内产品密度相对较大，高品质住宅产品并不太多，这也是价格低于两大热点区域的主要原因。

正因如此，降低二环内中心城区开发强度并不会让房价和租金有大幅波动。

两片区成最后热土

停滞项目或将复活

不光是产品端价格低于热点区域，现有可供开发的土地储备数量也不足，从目前二环内已经入市待开发和计划入市的土地情况来看，也仅有五里多片区和东站片区有一定的空间。去年8月底，华润以7.72亿元拍下五里多片区80余亩土地，而根据去年昆明市土地推介会上的信息，位于环城东路与二环东路之间的苏家村和东站新村还有130余亩土地计划面市。

目前五里多片区华润项目，其住宅产品华润悦府已于去年底过规，计划于9月面市，而苏家村片区其中一地块KCPL2016-8号的商住混合用地，也在4月被昆明盘江置业以2.83亿元拍下，每亩单价达到了2071万元。

“事实上，旧城改造也是二环内土地空间主要来源，包括五里多片区等都是显著代表，”一位业内人士直言，就现有开发的项目来看，除了已拆迁的五里多、苏家村等几个城中村改造项目外，目前区域内的城改基本上也停滞了。采访中，部分业内受访人士表示，再度明确降低二环内开发力度，对区域内现有的停滞项目来说，也迎来一个复活的新机遇。控制区域房地产建设总量，直接影响也是降低新项目开发，也让品牌开发商要想进入中心区，只能通过合作或接盘停滞项目等形式，进入区域市场。

记者初略统计，目前二环内房地产停滞项目有大宥城、尚源郦城、金恒财富广场、下马村城改项目等，除了下马村城改项目已经明确由碧桂园接手复建外，其余项目均仍未找到合适的接盘方。