“私募基金承诺境外汇款本身就是一种违法行为，其实其操作手法就是境内外双向资金池互转，但是这种非真实交易极易引发合规风险，更何况跨境人民币双向资金池也受到国家较为严格的监管。地下钱庄的问题更大，本身就是一种违法行为，且风险极大。”
中房报记者 李燕星 北京报道
7月3日，北京CBD财富金融中心，外资银行的业务员西装革履进进出出，有的叼一支烟来回踱步，有的点一份套餐便匆匆赶回办公室，手机里的微信声和来电声跟他们的步伐一样匆忙。
就在两天前，中国人民银行发布的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》（以下简称“管理办法”）正式实施，《管理办法》在去年年末修订时，对5万美元的换汇额度未作调整，但是将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。
与此同时，国家外管局要求，“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”双重政策指向，这一波新规难免波及了正打算海外置业的中国购房者和一直处于业务边缘化的外资银行。
数据显示，2016年中国购房者海外房地产投资总额达330亿美元，其中82.4%的中国买家将自己总资产中10%的财富投向海外市场。与此同时，海外置业人群的增多给外资银行带来利好。渣打银行的业务员张明（化名）告诉中国房地产报记者，他自己的业务中有七成与海外置业有关，但近几年最明显的感受是外汇管制越来越严。
庞大的海外置业需求是否会在严格的外汇管制下出现萎缩，还是个未知数。多家外资银行明确表示：“提供的贷款不能用于海外房产投资。”但据某外资银行知情人士称：“由于海外置业业务在外资银行中占比较重，个别银行通过开设香港账户的形式来躲避监管，而部分购房者则通过变相的蚂蚁搬家、跨境私募基金、地下钱庄等方式进行境外汇款。”
外汇管制规范 海外购房市场
援引新京报数据，2016年中国买家海外投资产品中，房地产占比43%，而中国买家去年海外房产投资额猛增53%至330亿美元，其中，资产千万的中国买家平均拥有2.3套海外房产，15.6%拥有4套及以上海外房产。
事实上，海外房产投资受监管背后还有另一层含义。央行加强对大额现金交易的监测，也是出于国际反洗钱工作的推进，这与2016年G20领导人杭州峰会关于加强反洗钱与反恐怖融资工作的原则要求一致。
对此，易居研究院研究总监严跃进认为：“有必要对大额交易资金进行严厉监管，尤其是一些购房资金，海外房产等这类投资会扰乱国内市场的物业投资，即快速撤资容易导致市场波动增大。类似管制对于购房市场的规范有积极作用，也是对各类资金的流动有较为明显的管控。”
苏宁金融研究院特约研究员江瀚则表示：“该《管理办法》采用的是报告机制，而不是禁止机制，只要其资金来源是合法合规的，基本不会受到太大的影响。这次增加了非银行支付机构，主要是因为随着科技的发展，很多资金出境不再通过传统的商业银行等金融机构，而采用非银行支付机构的出境情况变多。该《管理办法》的正式实行，对于国家金融安全以及金融风险的防控具有很大的好处，对于海外购房等正规的经济活动影响不会太大，因为当前商业银行、非银行金融机构等各类金融主体的系统都是采用自动化交易，所以在用户体验方面，普通人基本感知不到。”
不过，根据中国外汇管理局规定，“5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇後，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属”等情况，都将一律进入黑名单，并被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。
这引起了多家外资银行、中介机构和海外购房者、甚至海外开发商的关注。一名从事泰国房产咨询交易服务的高管对如何解决外汇问题不愿多谈，而SOHO尚都的一名海外资产配置顾问则明确表示：“目前购买海外房产只能蚂蚁搬家。”
海外置业汇款 难钻“空子”
颇具风险的“对策”开始出现在海外置业的交易链条上。据上述外资银行知情人士透露，目前的境外汇款，“蚂蚁搬家”是比较常见的方式，一般的操作方式是，一个账户分别在不同时间段向其他多个账户汇款，然后多个账户去银行换汇，再分别向境外汇款，这样容易躲开监管。
另外，通过国内有一些承诺境外结汇的私募机构来操作也是一种方式，后者最少收取4.5%服务费，前段时间北京财富中心附近的一家基金公司就因此被查；还有一种就是通过地下钱庄的方式，地下钱庄多集中在口岸城市，一般会一次性收取6%至7%的服务费。
此外，中国房地产报记者还了解到，由于外资银行在国内业务的开展范围和力度远不如中资银行，目前多家外资银行都提供办理海外账户的业务。
其中，汇丰银行的要求是，客户需办理一张卓越理财的储蓄卡，存储金额为50万元，期间可以提取，但卡内金额低于50万元时需缴纳月手续费300元。在此基础上，汇丰银行才会帮助客户办理香港账户，而众所周知，香港账户的汇款额度监管较松。除此之外，汇丰银行还可以通过联系其在海外的分支机构帮助海外置业的客户进行贷款。
事实上，数据显示，外资银行在华业务开展多年，但其在中国银行业总资产中仅占2%左右。英国的渣打集团和总部位于香港的东亚银行也公布消费者业务亏损，汇丰控股的零售银行业务实现了盈利，但面向富有客户的私人银行业务出现亏损。因此，这种通过产品绑定开设境外账户、理财和贷款的业务就显得举足轻重。
对此严跃进表示：“对于 蚂蚁搬家 的监管相对容易，尤其是可以查汇出方和汇入方的交易记录，购房者若采取此类方式，那么要警惕资金管控导致资金流动受阻的风险。对于境外汇款，私募机构会收取较高费用，也可能是一种代为投资的行为，如果其在海外房产投资失利，那么个人购房者将遭受财务损失风险。地下钱庄本身带有很大的不确定性，更是法律制度难以保障的一种模式。”
“蚂蚁搬家这种分拆出境的方式已经在国家的监管之下，容易被商业银行等金融机构直接拒绝，本身风险较大。但是这种做法的资金风险相对不高，当然分拆出境不合规的同时，也存在一定的道德风险，并不是一个好的海外置业方式。”
江瀚表示，“私募基金承诺境外汇款本身就是一种违法行为，其实其操作手法就是境内外双向资金池互转，但是这种非真实交易极易引发合规风险，更何况跨境人民币双向资金池也受到国家较为严格的监管。地下钱庄的问题更大，本身就是一种违法行为，且风险极大。”