娱乐城 : “站在全球的视野，明年的大类资产配置将是增配美元类资产，以及海外房地产。”国泰君安证券首席经济学家林采宜23日在针对明年的资产配置策略会上表示。总体上，国泰君安建议明年现金为王，增持美元；标配权益及固收资产，在通缩环境下固收资产存在趋势机会，而改革加码将为权益资产投资带来新曙光；低配国内房地产及原油大宗商品，在结构性投资机会方面，相对看好欧洲房地产复苏。

美元长牛可期 中国经济承压

明年的通缩背景下，美国将一枝独秀，林采宜认为美元毫无悬念进入加息周期后，对于新兴市场的压力将逐渐加大，资本外流和产业转移将成为两大重压。

她明确表示，明年随着供给侧的改革，经济总量增长继续放缓，考验在于是否能在L型盘整，不再下台阶，形成双L。两大主要压力，一是房地产投资进入拐点；二是过去中国经济受益于较高的人口红利可能消失。但是林采宜表示，经济结构正持续改善，单位GDP的能耗持续下降，中国经济的增长引擎正在切换。她认为消费是明年中国经济唯一实在的动力，特别是低收入群体的收入增长，对边际消费的拉动显著，相对应的高端消费则很多因供需不匹配大量需求落在海外市场。

明年货币政策继续稳健宽松，降准降息并用，此外林采宜认为明年的两大风险一个是在经济下行导致失业率和坏账，市场出清过程导致信用风险引爆、二是美元资产强势，导致流动性波动。

海外房地产市场复苏可期

国泰君安表示，海外房地产与经济周期的关联更高一些。因为海外大多都是成熟经济体，房地产与宏观经济的相关度可达80%-90%。而国内房地产价格波动与政策的关系更大一些，与宏观周期的关联度要弱于政策刺激影响。

衡量房地产投资价值的第一因素是价格高低，此外决定未来房地产涨价的空间，要看房价收入比。在中国，不能指望租金带来收益，就只能依靠房价上涨。价格里有没有泡沫，就要看收入房价比。3-5倍是合理区间，没有泡沫。第三个指标，就是居民所有资产当中房屋所占比例，这个比例超过60%就已经是高了，美国是40%，而中国超过60%。房子和股市一样，凡是泡沫堆出来的高价，最后都会因泡沫破灭而回归。

对于海外房地产市场的考量，首先是宏观因素。经过数据分析，发现2007-2014年间在房价上涨幅度较大的城市，也是所在国经济复苏、增长比较稳健的国家。其次是城市间的人口流动。对于移民城市来说，人口流动是最重要的。城市外部或海外人口的进入。资金跟随移民来，人口的涌入很重要。另外，投资性需求也是一个很重要的影响因素。欧洲五国中，还没有完全从经济危机中恢复起来的意大利罗马，地理位置好、气候好、经济多元化，受到本国宏观经济周期影响，现在房地产市场比较低迷，目前来看是低估的。除此以外，综合考量宏观经济增长和利率政策、税费、移民优惠和价格偏离度等4个指标，国泰君安看好意大利罗马、西班牙巴塞罗那、日本大阪和荷兰阿姆斯特丹的房地产价格增值；其次，德国、美国、法国、新西兰等，有望获得较为稳定的地产收益。对新加坡和韩国的房地产持谨慎评价。