娱乐城 :  　罗琦 第一财经日报

　　香港的李冉（化名）和男友计划今年结婚，最近为了选婚房的事愁昏了头，每逢周末都会加入看房大军。

　　带领他们看房的是中原地产的经纪人小刘。今年上半年，受股市高涨的带动，香港楼市一片火热，根据国际房地产顾问机构莱坊的统计，2015年上半年，中小型住宅的楼价同比上涨了7%，豪宅市场则上涨了1.4%。

　　《第一财经日报》记者根据香港土地注册处数据测算，今年上半年香港楼市的整体成交宗数平均每个月达到7259宗，火热的交易带动了香港整个地产经纪行业从业人员的热情。另根据香港地产代理监察局数据，香港代理持牌人的总数达到39561人，平均5人抢一单生意，这对于香港楼市来说并不是一个艰难的情况。所以小刘从今年年初开始，一直跟李冉保持联系，但都是不温不火地发一些楼盘信息——反正不差这一单。

　　步入下半年，内地和香港股市都突然转差，楼市也受到拖累。根据土地注册处数据，香港楼市的整体成交量由7月的7326宗，急剧下滑，直至10月，成交量已经跌到了4481宗的低位，当月香港地产代理持牌人总数已经超过4万，达到40505人，竞争程度已经达到9人抢一单生意的地步。小刘也开始着急了。

　　“连同12月份，3个月来无数sales停薪留职，（中原地产）尖沙咀分行30人本月停薪留职。”小刘在收到行内发来的短信后，更加胆战心惊，他一个客户也不想错过。最近，他开始频繁给李冉发短信。

　　市场骤变，发展商补贴首付

　　这次小刘带他们看的楼盘，是长实地产（01113.HK）在元朗的刚需盘“世宙”，这一楼盘以比同区的二手楼便宜超过10%的宣传来招揽客户，吸引了很多没有买房的刚需客户前来观看。根据售楼资料，“世宙”的首批楼盘均价在每平方英尺1.2万港元左右，折后最便宜的一套要425万港元，属于区内较为便宜的楼盘。

　　“世宙”的样板房在香港红磡的一个商场内，李冉发现，除了售楼处，连红磡火车站、路上的天桥都站满了手拿该楼盘宣传画小册子的地产经纪人，这么大阵仗很少能见到，这些经纪人都用“热烈”的眼神盯着李冉和男友。

　　一名市场人士告诉《第一财经日报》，很多发展商推售新盘的佣金普遍比买卖二手楼盘的高，一般二手楼盘的经纪佣金是楼价的1%至3%，而新盘的佣金则可以达到4%至5%，而且，有的激进的发展商更给出了20%的佣金比例。如果按照“世宙”最便宜的那套房子计算，佣金至少有17万港元。

　　不过，李冉在看过样板房以后，觉得并不是很实用，加上交楼日期在2017年3月底，她决心离开。

　　这时，急于赚取佣金的小刘使出浑身解数，对“世宙”大吹特吹，他告诉李冉，这里是元朗地铁站上盖，一定可以租出去，而且元朗离深圳湾口岸特别近，可以吸引很多内地“土豪”来投资，未来2至3年肯定可以升值20%至30%。小刘话音刚落，就马上有一个说普通话的客人在旁边“大声”吆喝：“先来5套，你看能不能再便宜点？便宜的话多我再多买几套！”

　　在小刘的百般劝说下，李冉和男友最终签下了“世宙”的认购文件。

　　随后有市场消息称，“世宙”在首3个小时已经获得超额认购，开卖当天已经有1400个认购，如果以首批发售的238个单位计算，超额认购4.9倍，是今年7月香港股灾后首日认购量最大的楼盘。

　　最终，由于认购人数众多，李冉没有顺利抽到签。不过，即便抽中了，李冉很可能也会因为给不起首付而违约。今年2月27日，香港金管局宣布推出收紧房贷措施，700万港元以下的自用住宅物业，最高可贷款的比例由70%下调至60%，即如果要购买700万港元以下的房产，首付需要交四成，被称为史上最严厉的房贷政策。

　　小刘告诉李冉，不用担心首付四成的规定，他通过发展商，最多可以帮她做到首付两成，向发展商贷款80%。

　　有市场人士透露，现在有发展商主动提供贷款给买家，贷款比例最高可以达到80%。仲量联行董事总经理曾焕平曾对记者称，发展商为了迅速回笼资金，用自己的资金给买家提供借贷，是一件非常危险的事情。

　　这一事件引起了香港金管局的关注，香港金管局副总裁阮国恒曾公开表示，要求银行在两周内提交资料，包括按揭总量及资金来源及如何考虑相关风险，其中涉及银行贷款给发展商，但发展商却用作财务公司贷款。

　　其实，今年年初，李冉和男友在香港荃湾的荃威花园看过一个使用面积470平方英尺的单位，当时价格在325万港元，平均每平方英尺价格才6915港元，不过由于两人还没有订婚，加上当时香港股市一片大好，所以他们把首付资金放在股市里。

　　到了今年年中，李冉听说她的朋友因为靠家里付了首付，终于买下荃威花园相同房型的时候，这套房子的价值已经直升到460万港元，这让李冉一度非常后悔。

　　现在，李冉只能等待香港房价的回调，再考虑入手。根据香港差饷物业估价署数据，10月份私人住宅售价指数由历史高位出现了回落，终止了连续6个月的升势，而10月份香港私人住宅楼价指数报302.6点，环比下挫1.1%。不过，今年前10个月，香港楼价还是上升了8.7%。

　　以李冉朋友买的荃威花园的房价计算，这套房子要下跌30%，才能跌回她年初看的价格。而多名资深市场人士都公开表示，明年楼价大跌的可能性不大，中原集团主席施永青称，香港楼市确实会继续下跌，并持续数年，不过楼市指数跌幅只有15%。而戴德梁行的预测称，预计明年上半年中小型住宅将下跌5%~8%。

　　土地供应失衡，未来房价恐难下降

　　但是，香港楼价真的跌得下去吗？

　　根据香港统计处数据，2012年，香港登记结婚的数目达到60459宗，尽管2013年回落至55274宗，但这一数据远比2000年时的30879宗高了79%，在这些结婚人口中，不乏像李冉这样没有婚房的人，不少市场人士估算，每年新婚夫妇对“婚房”需求量有4万~5万套之多。

　　2003年，当时正值香港“非典”爆发，传统的“定时拍卖官地”政策令香港的土地供过于求，经常出现“流拍”现象，于是2004年，香港政府全面采用“勾地”政策。

　　在这一政策的规定下，香港地政总署会定期公开土地储备表《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”，有意购买土地的地产发展商可以向地政总署提出申请，并报出底价，如果报价可以达到政府估计的市场价格的80%，政府就会将该地块拿出来卖。

　　所有提出勾地的发展商都必须参与这次竞价，而且其报价不能低于申请时的底价，公开拍卖会上价格高的就可以拍得这块土地。如果拍卖时达不到价位，地政总署还有权收回土地，留作下次再拍卖，直到等于或高于政府预期的价格为止。

　　这一政策将卖地的主导权交给了发展商，这被业内认为埋下了目前香港土地供应不足的祸根，多次被市场人士所诟病。有数据显示，通过勾地机制售出的各类土地仅有57幅，相当于每个财政年度仅仅卖了4幅地皮。更夸张的是，曾经出现持续21个月没有发展商“勾地”，即大约两年时间里，没有发展商供应新项目，这将香港楼价一步步地往上推。

　　而有数据显示，1997年至2013年，香港累计登记结婚的数量已经达到74万宗，假设这些新婚夫妇有一半都需要婚房，那么这些年的累计需求量达到了37万套房。但根据香港差饷物业估价署的数据，2005年至2014年香港平均每年的私人住宅落成量只有11728套，10年间累计提供约11.73万套房屋，仍然存在25.27万套的缺口。

　　按照香港差饷物业估价署的数据，2016年的私人住宅落成量有20140套，这一数据较2005年至2014年每年平均落成量高出了71.7%，但如果计算新婚夫妇的需求，以及过往累计的需求量，就算现在的新婚夫妇完全没有买婚房的需要，那么现任政府也需要12年以上的时间来消化累积的新房需求，意味着还是有很多新婚夫妇买不上房子。

　　为了平衡整个香港房地产市场，香港特区政府在2013年2月28日宣布取消了勾地政策，但多年来土地的供需不平衡，造成了如今楼价居高不下的窘境。恒隆地产主席陈启宗在近日的一个公开场合称，上届政府没有卖地是不可原谅的错误，让年轻人无法拥有属于自己的房子。

　　在面对如此庞大的需求量和极其有限的供应量的情况下，多名市场人士对记者表示，除非遇到“黑天鹅”事件，否则香港的楼价绝对不可能出现大幅下挫的情况，毕竟，有太多人没有自己的房子了。

　　陈启宗也预计，未来3至5年，香港楼价上涨的机会多于下跌，而香港的地价也不会跌至极低的水平。